הפעל נגישות לקוראי מסךנגישותדלג לתוכן מרכזי
 

תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית 38

​​מדינת ישראל הכריזה על תוכנית ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה תמ”א 38.

​התוכנית מיועדת למבני מגורים שנבנו עפ"י היתרי בניה שהונפקו לפני שנת 1980, הבנויים בשתי קומות ומעלה ושטחם עולה על 400 מ”ר. 
תמ”א 38 מאפשרת גם את חיזוקם של מבני תעשיה, מסחר ומשרדים העומדים בקריטריונים.

שא​לות ותשובות - לחצו להצגה

    • חיזוק המבנים ושיפור המוכנות בתרחישי חירום
    • אפשרות לתוספת שטחי בנייה לדירות הקיימות לרבות ממ”ד
    • שיפור איכות החיים והסביבה של הדיירים - הוספת מעלית, פיתוח  מחודש של החצרות
    • שדרוג חזותם האסתטית של המבנים
    • ההשתלבות בתהליך “ההתחדשות העירונית”
    • העלאת ערך הנכסים 
    • הוספת דירות במרכז העיר והגדלת היצע הדיור
    • אפשרות לסגירת קומת העמודים המפולשת,  בחלקיה הפנויים, בנוסף לתוספת הקומה העליונה.
    • אפשרות להריסת הבנין ובניתו מחדש תוך ניצול מלוא זכויות הבניה שעפ”י התב”ע ועפ”י התמ”א

    תמ”א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך מצוייה בידי בעלי הנכס. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים - אך אינה כופה זאת.

    קביעת הצורך בחיזוק תיבחן על ידי המהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.
    התמ”א קובעת הוראות למתן היתרי בנייה, לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק, מתירה התמ”א חריגה מקווי בנייה ומגובה, המותרים על פי התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה התמ”א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בנייה.

    התמ”א מציעה לבנייני מגורים:
    • הרחבת דירות קיימות בשיעור של 25 מ”ר ובתנאי שתוספת זו כוללת מרחב דירתי מוגן (ממ”ד)
    • בניית אגף נוסף, בשטח כולל של קומה טיפוסית בבניין
    • תוספת קומה
    • תוספת בניה בשטח הפנוי שבקומת העמודים.
    • הריסות הבנין הקיים והקמתו מחדש עפ”י זכויות הבניה שעפ”י התב”ע והתמ”א.
    התוספות מיועדות לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבנייה המיועדת להרחבת דיור, מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבנין והגדלת ערך הדירות. התמ”א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת היחידות הקיימות. כמו כן ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה הקיימות בבניין שלא מומשו במלואן, וימומשו בקומה הנוספת, כמו גם הקלות בתוספת שטח שניתן להעניקן ולא מומשו. מימוש זכויות הבנייה על פי התמ”א מעניק אפשרות לבעלי המבנה, לדרוש בתמורה להענקת זכויות בנייה בבניין ליזם, ובנוסף לביצוע עבודות החיזוק, גם שדרוג הבניין על ידי הוספת מעלית, שיפור חזיתות, שיפור ופיתוח החצר, חניות וכדומה.

    במצב זה לקבלן המבצע מרווחי תמרון גדולים יותר ולפיכך באפשרותו להעניק לבעלי הנכס הטבות נוספות. יחד עם זאת, בקשות המבוססות על סטיות מתוכניות תקפות ובמסלול של הקלות, אינן זכות מוקנית ומטבע הדברים כפופות לשיקול דעת הוועדה המקומית, אשר מביאה בחשבון את שילובו הראוי של הבניין בהיבט האדריכלי, היעדר התנגדויות השכנים הגובלים ברחוב, עמידה בתנאים וכדומה.
    התוכנית מאפשרת הקטנת המרווח של קוי הבניין הקיימים על מנת לאפשר ביצוע הרחבת הדירות הנזכר לעיל.
    • במסגרת מימוש התמ”א, ניתן לשלב הקמת חדרי יציאה לגג ומרפסות שמש  מדורגות ו/או מקורות.
    • לחזית הרחוב, הקדמית והעורפית מכוחן של תוכניות אחרות.
  •  עיריית רעננה מברכת ומעודדת את מימוש התכנית ולפיכך:
    צוות מקצועי יערך לבדיקת התכניות המוגשות לרבות בקרת הפתרון הקונסטרוקטיבי לחיזוק המבנה.
    איש הקשר בנושא שיעמוד מול הציבור ומול היזמים אדריכל יצחק אטינגר
    בטלפון: 09-7610540/544
    ובדואר אלקטרוני: izhake@raanana.muni.il

    לקבלת ייעוץ במסגרת תרבות הדיור בכל הנוגע לבית המשותף והערכותו למימוש התמ”א, ניתן לפנות למשרד תרבות הדיור טל. 09-7610337
    מתן הנחה בשיעור 50% מתשלום אגרת הבניה. הנחה בשיעור של 90% בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה שמעניקה תמ”א 38.
    הליכי דיון מזורזים בוועדה המקומית לתכנון ובניה תוך קיום הליך תקין של שמיעת הסתייגויות/התנגדויות של תושבי האזור ובעלי עניין אחרים.
  • על מנת לסייע בקידום התכנית, אושר, בקריאה שלישית בכנסת תיקון לחוק המאפשר בצוע חיזוק הבניין ושינויים ברכוש המשותף לצורך הקמת מעלית, הרחבת לובי כניסה וכו’ בהסכמת רוב דיירי הבניין. בצוע החיזוק והרחבת דירות קיימות יעשה בהסכמה של 60% מדיירי הבניין.
    בהתאם לתיקון הנ”ל, לצורך תוספת קומה, במידה ואין הסכמה של כלל דיירי הבניין לתוספת הקומה, תתאפשר הסכמת 2/3 מדיירי הבניין בלבד בכפוף לאישור המפקח על הבתים המשותפים ובלבד שהגדלת מספר הדירות בבניין לא תעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות בבניין וששטחן אינו עולה על שליש מכלל שטחי הדירות הקיימות בבניין.
    ביצועה של תוכנית תמ”א 38 מחייב את דיירי הבניין לפרסם את פרטי התוכנית בקרב דיירי הבניינים הגובלים בבנין המשופץ.
    תוספת יחידות דיור על גג המבנה תחויב במתן פתרונות חניה תקניים בתחום החלקה. במידה והנסיבות האובייקטיביות לא יאפשרו מתן פתרון כזה, ניתן יהיה להכשיר פתרון חניה אחד לכל יחידת דיור נוספת בהתאם לתקני החניה הישנים. במקרים חריגים מאוד תשקול העירייה פתרון חלופי של קרן חניה ושימוש בחניה ציבורית.
    שדרוג חזיתות הבניין יבוצע ע”י חיפוי קשיח כגון: אבן, שיש, אריחי גרניט פורצלן וכדומה. במקרים מסוימים ישקול אדריכל העיר שילוב של חיפוי טיח עם החיפוי הקשיח.